Un exemple chiffré pour Iris
Introduction
Comme le dit un dicton flamand ‘Cuisiner coûte de l’argent’ et c’est aussi valable pour les montants à payer annuellement au syndic par les propriétaires du Park Atlantis. C’est loin d’être une évidence pour chacun d’entre nous et en particulier pour les nouveaux propriétaires de connaitre le montant des provisions qu’il faut payer régulièrement au syndic et de savoir à quoi cela va servir. Sur les invitations à payer, les informations sont limitées et peu concrètes. La dernière demande de provisions d’avril 2023 ne mentionne pas qu’un propriétaire avait un solde en sa faveur en 2022 et que ce solde est déduit du montant normal à payer. Chercher par vous-même pour comprendre ou rechercher dans un décompte précédent!
Parmi les commissaires aux comptes qui sont tous volontaires, Claudine Antheunis qui est à la fois copropriétaire et membre du conseil de copropriété vérifie la comptabilité chez Axius. Nous lui avons demandé de répondre de manière claire à nos nombreuses questions concernant les appels de fonds. Pour avoir des calculs précis, nous prendrons comme exemple un appartement de la résidence Iris. Avec les réponses de Claudine chacun devrait pouvoir s’y retrouver avec plus de facilité.
Robert Vermeersch
Pourquoi recevons-nous autant d’appels de fonds?
Il faut bien être conscient que Park Atlantis est une copropriété particulièrement compliquée à gérer financièrement. Chacun doit intervenir dans les frais des parties communes du parc, dans les parties communes de sa résidence et dans ses frais privés.
Combien d’appels de fonds par an et à quel rythme?
Par an, nous recevons 4 appels de fonds pour les parties communes du parc et 4 appels de fonds pour les parties communes des résidences. Cela nous fait déjà 8 payements qui tombent à échéance régulière, le 1er jour de chaque trimestre.
Nous payons donc pour tout ce qui est commun au parc et pour les dépenses de notre résidence?
C’est bien cela Robert.
Les provisions sont-elles calculées sur base des dépenses prévues pour l’année ?
Bien entendu!
Chaque année, le syndic a l’obligation de présenter à l’assemblée générale le budget prévisionnel pour l’année à venir. Il doit prévoir les frais fixes c-à-d ses honoraires auxquels il faut ajouter les frais administratifs qu’il est en droit de facturer comme par exemple l’ ouverture d’un dossier lors d’un sinistre ou le suivi de travaux exceptionnels (tout cela tu peux le retrouver dans son contrat), l’entretien des jardins, les assurances, les provisions pour l’électricité et pour l’eau, l’entretien en général, … Ceci ne concerne que la partie PARC.
Comment, ce n’est pas tout ?
Ce serait trop simple, il faut aussi prévoir le budget pour les parties communes de chaque résidence c-à-d les frais de nettoyage, les frais pour les ascenseurs, l’entretien du bâtiment en général, …
Et on n’a pas encore parlé des fonds de réserve!
En effet !
Une copropriété doit avoir un fonds de réserve suffisant pour faire face à des dépenses extraordinaires ou à des dépenses imprévues. De plus, c’est une obligation légale. Ici aussi, chacun contribue à 2 fonds de réserve différents, celui pour les parties communes du parc et celui pour les parties communes de sa résidence.
Ces fonds de réserve doivent aussi être prévus lors de la présentation du budget. C’est une avance que l’on paye pour les gros travaux que l’on envisage de réaliser. Pour le parc, je citerais l’exemple de la séparation des eaux usées et des eaux de pluie et pour Iris, la toiture qui va devoir être remplacée.
Est-ce que chaque propriétaire recevra encore une demande de payement séparée pour le fonds de réserve?
Le syndic lance les invitations à payer vers le 15 mai et vers le 15 août. Cela fait 4 payements au total.
Finalement, on recevra 12 invitations à payer si je compte bien.
C’est super, tu as tout compris.
Le décompte annuel renseigne chez la plupart des copropriétaires un solde en leur faveur pour 2022. Est-ce vrai que l’an dernier nos acomptes trimestriels ont été trop élevés pour faire face à la flambée des prix de l’énergie ?
C’est tout à fait vrai. Le syndic a dû augmenter sérieusement le budget pour le poste énergie. Personnellement, j’aurais fait la même chose. Si tu connais la fable ‘La cigale et la fourmi’ de Jean De la Fontaine, je serais plutôt la fourmi.
Pourrais-tu expliquer pourquoi, il y a dans le budget un poste “provisions mauvais payeurs”?
Comme dans chaque copropriété, nous avons notre lot de propriétaires qui ne payent pas toujours leurs charges. Cela pose un problème si la copropriété ne dispose pas des liquidités nécessaires au moment de payer les factures des fournisseurs. C’est la raison pour laquelle les “bons payeurs” avancent les sommes nécessaires pour que les factures soient honorées à temps.
Cette avance est donc une sorte de prêt ?
C’est bien ça, tu peux être rassuré. Si tu fais l’analyse de ton décompte annuel, tu verras que tu ne payes que pour tes frais personnels dans les parties communes. C’est aussi pour cette raison que beaucoup d’entre nous avaient un solde en leur faveur lors du décompte annuel.
Comment calcule-t-on notre part dans les frais? Suivant la surface de notre appartement ? Peux-tu donner quelques explications?
La clé de répartition pour les frais communs du parc, tu peux la retrouver dans l’acte de base du parc.
Acacia et Hyacint interviennent chacun pour 10,1/90, Lotus et Orchidee interviennent chacun pour 8,9/90, Dahlia pour 10,4/90, Mimosa pour 21,6/90 et Iris pour 20/90. Pour les résidences, on calcule notre participation en millièmes.
Pourquoi une clé de répartition en 90èmes et non en % ?
Ceci fait partie de l’historique du parc, je ne vais pas entrer dans tous ces détails. Même le fonds de réserve du parc se calcule suivant une autre clé de répartition. Ici on travaille en 894.592 èmes !
Y a-t-il encore d’autres clés de répartition?
Chaque résidence a encore un total de 1000 quotités. Pour Lotus et Orchidee, c’est simple ! Chaque résidence compte chacune 40 appartements de 25 quotités sur 1000. Pour Iris, on trouve des appartements de 13, 14, 15, 16 et 17 quotités.
Peux-tu donner un exemple concret pour un appartement dans Iris sur base de 17 quotités ? Peux-tu donner un aperçu du montant total à payer ?
Je vais commencer par le parc !
On a voté un budget de 650.000 € pour les frais courants. Je te renvoie à la clé de répartition des bâtiments. Iris doit intervenir pour 20/90 de 650.000 € soit 144.444,44 €.
On a voté un fonds de réserve de 100.000 €. Est-ce que tu te rappelles que le fonds de réserve du parc se calcule en 894.592èmes ? J’espère que tu as ta calculette. Alors, tu as la réponse ? La part d’Iris dans ce fonds de réserve est de 200.000/894.592 de 100.000 € soit 22.356,56 €.
Au total Iris paye 166.801,00 € pour le parc.
Et si j’ai bien compris, ce n’est pas encore tout. Il faut encore payer pour le bâtiment ?
C’est bien vrai !
Pour la résidence, tu ajoutes 28.500 € pour les frais courants et 50.000 € pour le fonds de réserve. Ça te fait encore 78.500 € en plus.
Donc au total, Iris va payer en 2023 la rondelette somme de 245.166,65 €.
Mais peux-tu me dire quelle sera ma contribution, j’ai un appartement de 17 quotités.
Facile !
Pour le parc, ton intervention sera de 17/1000 de 168.801,00 € soit 2833,92 € et pour le bâtiment tu interviendras pour 17/1000 de 78.500 € soit 1.334,50 €.
Comme tu peux le constater, ça fait une somme annuelle de 4168,42 €.
Les frais annuels varient d’année en année pour le parc, pour les résidences et pour la consommation d’eau et d’électricité en fonction des quotités des appartements.
Est-ce que tu pourrais aussi faire ces calculs pour les autres résidences ?
Je m’attendais à cette question!
Je te ferai parvenir un tableau comparatif pour chaque résidence mais je me limiterai aux frais courants et au fonds de réserve du parc. J’imagine que c’est ce que tu attends de moi. Si tu le veux, tu peux joindre ce tableau à ton article.
Pourquoi recevons-nous le décompte des frais privés seulement au début de l’année qui suit et pas au 31 décembre ?
C’est tout simple à comprendre.
Le syndic doit inclure dans les comptes les factures du mois de décembre qu’il recevra en janvier.
Il doit faire la ventilation des factures ‘eau et électricité’ c-à-d la part pour le parc, pour chaque bâtiment et la part pour l’ensemble des consommations privées.
Il envoie ce dernier montant à ISTA qui fait nos décomptes individuels. Ce n’est que quand ISTA a terminé et envoyé nos décomptes individuels au syndic que celui-ci peut enfin finaliser le tout !
Merci Claudine pour tous ces renseignements.
Je vais m’arrêter là, assez de chiffres pour
aujourd’hui quoique J’aurais encore beaucoup de questions à poser.
J’ai répondu avec plaisir, tu sais que j’aime les chiffres et j’espère que cette interview sera utile à beaucoup de propriétaires mais entre nous …, je serais curieuse de connaitre la proportion des lecteurs du Krantje qui auront un dégoût total des chiffres après cela.
Cout annuel en 2022 pour l’appartement Iris 104 (à titre d’exemple)
Dans le Krantje d’avril 2019, nous proposions un aperçu de tous les couts d’un appartement dans notre Park en 2018. Pour notre appartement d’Iris, le coût total en 2018 était de 4 500 euros. Pour l’année 2022, nous avons à nouveau additionné tous les frais payés. Voici le résultat :
1. Impôts : Taxe foncière, taxe provinciale, taxe communale, impôt sur le revenu des personnes physiques pour un total de 1 878 euros.
2. Assurance incendie contenu du logement et frais internet : 500 euros
3. Paiements à Axius, y compris les consommations privées d’eau et d’électricité : 3 635 euros, dont un montant de 319 euros a été déduit en 2023. Soit au total : 3 316 euros.
Lorsque nous additionnons ces montants, le coût annuel pour notre appartement est de : 5 694 euros. Par rapport à 2018, cela représente une augmentation de 20 %. Nos frais d’embellissement ne sont pas inclus dans cela. Est-ce un coût élevé ? C’est relatif si on le compare au coût fixe annuel d’un emplacement dans un “bon” camping, qui est souvent compris entre 2 000 et 3 000 euros.
Un séjour dans notre parc verdoyant de 8,5 ha, avec parking, sports et jeux, au calme et à proximité de la plage, de la mer, des dunes et des forêts, est unique sur notre littoral et toujours à un prix raisonnable.
Robert Vermeersch
