Een cijfervoorbeeld bij Iris
Inleiding
‘Koken kost geld’ zegt het spreekwoord en dat is ook van toepassing op de jaarlijkse betalingen van de eigenaars van Park Atlantis aan de syndicus. Het is niet voor iedereen duidelijk hoeveel en waarvoor we aan de syndicus regelmatig voorschotten dienen te betalen. Vooral niet voor de nieuwe eigenaars. Op de uitnodigingen tot betalingen is de informatie beperkt en staat geen concrete berekening. Zo vermeldt de laatste opvraging van april 2023 niet het bedrag dat een eigenaar in 2022 teveel betaald heeft en dat in mindering is gebracht. Zoek het zelf maar uit of zoek een vroegere afrekening op!
Claudine Antheunis is één van de vrijwillige commissarissen die als mede-eigenaar en bestuurslid de financiële afrekeningen bij Axius nakijkt. We vroegen haar om op onze vele vragen over de opvragingen een helder antwoord te geven. Voor meer precieze berekeningen namen we als voorbeeld een eigenaar met een appartement in Iris. Maar met de antwoorden van Claudine kan eenieder een beter inzicht krijgen in zijn afrekeningen.
Robert Vermeersch
Waarom krijgen we zoveel opvragingen?
Men moet er wel van bewust zijn dat Park Atlantis een bijzondere ingewikkelde mede-eigendom is en dat het financieel beheer ervan ver van eenvoudig is. Iedereen moet tusssenkomen in de kosten van de gemene delen van het park, in de gemene delen van zijn residentie en voor zijn privatieve kosten.
Hoeveel opvragingen per jaar en het tijdstip van opvraging?
Elk jaar ontvangen we 4 opvragingen voor de gemene delen van het park en 4 opvragingen voor de gemene delen van onze residenties.
Dus maakt dat al 8 opvragingen die regelmatig op de 1ste dag van het trimester vallen.
We betalen dus voor al wat gemeen voor iedereen in het park is en voor wat gemeen in onze residentie is?
Dat is het Robert.
Zijn de voorschotten berekend op basis van wat als uitgave voorzien is voor dit jaar?
Elk jaar heeft de syndicus de verplichting de begrotingsraming op de algemene vergadering voor te stellen. Hij moet de vaste kosten voorzien zoals zijn erelonen, de administratieve kosten voor bijvoorbeeld de opening van een schadedossier, de opvolging van bijzondere grote werven (dit alles is terug te vinden in zijn contract), het onderhoud van de tuin, de verzekeringen, de voorschotten voor water en elektriciteit, het onderhoud in het algemeen, … Dit betreft enkel het PARK.
Hoe, is dat niet alles?
Het zou te simpel zijn, je moet ook de begroting voor de gemene delen van elk gebouw voorzien zoals de kosten van het schoonmaken, de kosten voor de liften, het onderhoud van het gebouw in het algemeen, ...
En we hebben het nog niet gehad over de reservekapitalen!
Inderdaad!
Een mede-eigendom moet over een voldoende reservekapitaal beschikken om buitengewone bijzondere kosten of onvoorziene uitgaven te dekken.
Bovendien is het een wettelijke verplichting.
In dit geval moet ook iedereen tussenkomen voor 2 verschillende reservekapitalen, de eerste voor de gemene delen van het park en de tweede voor de gemene delen van zijn residentie.
Deze reservekapitalen moeten ook voorzien worden wanneer men de jaarlijkse begroting voorstelt. Het is een voorschot dat men betaalt voor grote werken die men voorziet voor de toekomst. Het is dus een soort spaarpot.
Voor het park zou ik een voorbeeld van enkele jaren geleden geven namelijk de werken van de waterhuishouding (scheiden van regenwater en stadswater) en voor de toekomst het dak van Iris dat binnenkort vervangen zal worden.
Gaat iedereen ook voor het reservefonds een afzonderlijke opvraging krijgen?
Als ik me niet vergis zal de syndicus de uitnodigingen om te betalen rond 15 augustus en rond 15 oktober versturen. In totaal maakt dit nog 4 opvragingen.
Ten slotte en als ik goed kan tellen zullen we 12 uitnodigingen om te betalen krijgen?
Super Robert, je hebt alles begrepen.
Bij vele eigenaars staat op de afrekening vermeld dat rekening gehouden is met een saldo van 2022. Klopt het dat we vorig jaar meestal teveel voorschotten betaald hebben als voorzorg voor de verhoogde energierekeningen?
Helemaal juist.
De syndicus heeft de post ‘energie’ serieus moeten verhogen.
Persoonlijk zou ik hetzelfde hebben gedaan. Als je ‘de krekel en de mier’ kent, een fabel van Jean de La Fontaine, dan zou ik eerder de mier zijn.
Waarom vinden we in de begroting een post “voorschot wanbetalers”?
Net als in andere mede-eigendommen heeft Park Atlantis een aantal mede-eigenaars die niet altijd hun lasten betalen. Dit is een probleem wanneer de mede-eigendom over geen of niet genoeg cashflow beschikt op het ogenblik wanneer de facturen van de leveranciers betaald moeten worden.
Het is om die reden dat ‘goede betalers’ de nodige bedragen voorschieten met als doel de facturen op tijd te kunnen betalen.
Men zou dit voorschieten als een soort lening kunnen beschouwen?
Dat is het. Indien je je jaarlijkse afrekening analyseert, kun je merken dat je enkel voor je persoonlijke kosten in de gemene delen betaalt. Dat is ook de reden waarom zoveel eigenaars een saldo in hun voordeel hadden toen ze hun eindafrekening gekregen hebben.
Hoe berekenen we ons aandeel in de kosten? Graag wat uitleg over de verdeelsleutel.
De verdeelsleutel voor de gemene delen van het park is terug te vinden in de basisakte van het park.
Acacia en Hyacint komen elk tussen voor 10,1/90, Lotus en Orchidee komen elk tussen voor 8,9/90, Dahlia voor 10,4/90, Mimosa voor 21,6/90 en Iris voor 20/90.
Waarom een verdeelsleutel in 90ste en niet in %?
Dit maakt deel uit van de historiek van het park, ik laat al de details opzij. Het reservekapitaal van het park heeft nog een andere verdeelsleutel. Hier wordt berekend men ons aandeel in 894.592ste !
Wordt er rekening gehouden met de oppervlakte van het appartement om de lasten te berekenen?
Voor de residenties worden de lasten berekend in duizendste.
Voor Lotus en Orchidee is het heel eenvoudig! Ieder gebouw telt 40 appartementen die ieder 25 aandelen op 1000 hebben.
Voor Iris bestaan er appartementen met 13, 14, 15, 16 en 17 aandelen.
Kun je een concrete berekening maken voor bijvoorbeeld een appartement van 17 aandelen in Iris? Graag een overzicht van een totaal te betalen bedrag.
Ik begin met het park.
De gestemde begroting voor de lopende kosten van het park is van 650.000 €. Ik herinner je de verdeelsleutel van de gebouwen. Iris moet voor 20/90 van 650.000 € tussenkomen of voor 144.444,44 €.
Het gestemde reservekapitaal is 100.000 €. He–rinner je dat de verdeelsleutel voor het reservekapitaal van het park in 894.592ste berekend wordt? Ik hoop dat je je rekenmachine hebt. Gevonden? Het aandeel van Iris voor dit reservekapitaal is van 200.000/894.592 van 100.000 € of het bedrag van 22.356,56 €.
Het totaal bedrag van Iris voor het park is van 166.801,00 €.
En als ik goed begrijp is het nog niet gedaan. Er moet nog voor het gebouw betaald worden?
Zeker en vast !
Voor de residentie komt er nog 28.500 € bij voor de lopende kosten en 50.000 € voor het reservekapitaal. Dat maakt nog 78.500 € te betalen.
Dus moet Iris een totaal bedrag van 245.166.65 € betalen.
Kun je me zeggen welk mijn bijdrag zal zijn, ik heb een appartement met 17 aandelen.
Gemakkelijk!
Voor het park zal je 17/1000 van 166.801,00 € of 2833,92 € betalen en je bijdrage voor het gebouw zal 17/1000 van 78.500 € bedragen of 1334,50 €.
Zoals je kunt vaststellen maakt dat een jaarlijks bedrag van 4168,42 €.
De totale jaarlijkse kosten variëren naargelang de grootte van elk appartement, de kosten per residentie en het privé-verbruik van water en elektriciteit volgens de aandelen van de appartementen.
Zou je die berekeningen voor de andere residenties ook kunnen doen?
Ik verwachtte me aan deze vraag!
Ik zal je een vergelijkende tabel voor elke residentie sturen maar ik zal me beperken tot de lopende kosten en het reservekapitaal van het park. Indien je wil kun je dit tabel aan je artikel voegen.
Waarom krijgen we de afrekening van de privé-kosten pas in het voorjaar van het volgend jaar?
Het is eenvoudig te begrijpen.
De syndicus moet de facturen van december, die hij pas in januari ontvangt, in de rekeningen bijvoegen. Hij moet nog de facturen ‘water en elektriciteit’ ventileren over het park, de verschillende residenties en het bedrag voor het geheel van het privé-verbruik. Dit laatste bedrag moet naar ISTA doorgestuurd worden om de individuele kosten te berekenen. Het is pas nadat ISTA dit verwerkt heeft en wanneer ISTA alles aan de syndicus heeft doorgestuurd, dat deze eindelijk de rekeningen kan afsluiten!
Erg bedankt Claudine voor al deze toelichtingen.
Ik stop hier met mijn vragen, genoeg cijfers voor vandaag alhoewel ik er nog veel vragen zou kunnen stellen.
Voor mij was het met veel plezier, je weet dat ik een liefhebber van cijfers ben en het is te hopen dat dit interview nuttig zal zijn voor veel mede-eigenaars.
Jaarlijkse kost in 2022
voor appartement Iris 104 (als voorbeeld)
In het Krantje van april 2019 gaven we een overzicht van alle kosten voor een appartement in ons Park in 2018. Voor ons appartement in Iris bedroeg de totale kost in 2018 het bedrag van 4.500 euro. Voor het jaar 2022 hebben we opnieuw alle betaalde kosten eens opgeteld. Dit is het resultaat:
1. Belastingen: Onroerende voorheffing, provinciebelasting, gemeentebelasting, personenbelasting voor een totaal van 1.878 euro.
2. Brandverzekering inboedel en internetkosten: 500 euro
3. Betalingen aan Axius, inbegrepen privé-verbruik water en elektriciteit: 3.635 euro waarvan in 2023 een bedrag van 319 euro in mindering werd gebracht. Of in totaal: 3.316 euro.
Wanneer we deze bedragen optellen dan komt de jaarlijkse kost voor ons appartement op: 5.694 euro. Vergeleken met 2018 is dit een stijging met 20%. Onze kosten voor verfraaiing zijn hierin niet inbegrepen. Is dit een hoge kost? Dit is relatief als we vergelijken met de vaste jaarlijkse kost voor een staanplaats op een betere camping die dikwijls tussen 2.000 en 3.000 euro bedraagt.
Een verblijf in ons groen Park van 8,5 ha, met parkeerplaats, sport en spel, in alle rust en vlak aan strand, zee, duinen en bossen,..is uniek aan onze kust en nog altijd redelijk geprijsd.
Robert Vermeersch
