Wat doen ze met ons geld?
Voorlopig geen Algemene Vergadering. Voor financiële vragen zijn we aangewezen op de informatie van Agem bij de opvragingen. Dit geeft voor de gemiddelde eigenaar geen goed beeld van de huidige financiële situatie. We trachten na wat zorgvuldig speurwerk enige verduidelijking en inzicht te geven waarom 2019 een financieel moeilijk jaar was. Met zekere gevolgen maar ook met een begin van oplossing in 2020. We geven de hierna vernoemde cijfers en conclusies wel met het nodige voorbehoud want we zijn zelf geen financieel expert. De cijfers werden naar duizendtallen afgerond.
Meer uitgaven dan inkomsten
Waarom gaven we in 2019 bij Park Atlantis meer geld uit dan er binnenkwam? Waarom stond er begin 2019 nog 546.000 euro op alle bankrekeningen samen en eind 2019 maar 104.000 euro? Nochtans diende eind 2019 op de bankrekening voor het reservefonds van de gebouwen IrMi alleen al 281.000 euro op te staan. Waar is deze 442.000 euro dan naar toe gegaan? En wat nu met het door de IrMi-eigenaars gespaarde bedrag voor hun reservekapitaal waarvan minstens 176.000 euro ontbreekt? Hierna volgt een schets van de oorzaken en duiden we een begin van oplossing aan.
Grote werken kosten veel geld
Sinds 2015 zijn we een park in volle renovatie en werden er heel wat grote werken gestart in de gemeenschappelijke delen. Daarom werd vanaf 2015 het voorziene bedrag voor deze werken jaarlijks opgetrokken van 33.000 euro naar 168.000 euro. De lijst van grote werken is sindsdien aanzienlijk: vernieuwing pompstation en hoogspanning, afbraken van bistro, sporthal en zwembad, aankoop zaal Dahlia, vernieuwen vijver, waterhuishoudingswerken, enzovoort.
In de jaren 2015 tot 2018 was er telkens volgens de begroting een overschot op het budget Grote Werken (gemeenschappelijke delen) en gebeurde er een overdracht naar het volgende jaar. Zo werd er eind 2018 een bedrag van 175.000 euro overgedragen naar 2019. Ook in 2019 was er een bedrag voorzien van 168.000 euro voor grote werken. Er was in principe een bedrag beschikbaar van 175.000 + 168.000 = 343.000 euro om onder andere de waterhuishoudingswerken (WHHW) te betalen. Er leek op basis van het aannemingscontract voor de WHHW genoeg financiële reserve zodat de inkomsten ook deze uitgaven zouden dekken.
Meeruitgaven
Helaas waren bij de rioleringswerken nogal wat meerwerken nodig dan oorspronkelijk ingeschat en dit voor een bedrag van 120.000 euro. Een van de oorzaken was een totaal gebrek aan plannen van de oude riolering. De ene onaangename verrassing kwam na de andere. Daarmee is wel ook de interne riolering bij de residenties mee in orde gebracht wat bijvoorbeeld bij Dahlia geen evidentie was. De volledige kosten voor de waterhuishouding werden in 2019 betaald maar dit verklaart niet alles.
Een tweede belangrijke meeruitgave vinden we bij de gewone uitgaven in de gemeenschappelijke delen. Was het budget van 320.000 euro in 2018 voldoende, dan gaven we in 2019 hiervoor 82.000 meer uit dan de 320.000 euro die opnieuw begroot werd. Een andere belangrijke reden is de stijging van het bedrag aan wanbetalers dat in 2019 op een bepaald moment steeg met 75.000 euro. Meer uitgaven maar ook minder inkomsten.
Reservefonds IrMi
Daarnaast deden de residenties Irmi en Mimosa samen een netto uitgave van 48.000 euro voor werken bij hun gebouwen op basis van hun zelfgespaarde reservefonds. Dit reservefonds wordt door Agem gewoon opgenomen in de stand van de totale bankrekeningen zodat er weer minder op de totale bankrekeningen kwam te staan. De verschillende meeruitgaven gingen vooral ten koste van het IrMi-reservefonds waarvoor eind 2019 een bedrag 177.000 euro ontbreekt. In plaats van een IrMi-reservefonds van 281.000 euro stond er op de gezamenlijke bankrekening van het Park eind 2019 slechts 104.000 euro of: 281.000 – 104.000 = 177.000 te weinig. Zonder dit reservefonds was het Park eind 2019 financieel onder nul gegaan.
Dit betekent dat het geld uit het reservefonds van IrMi gebruikt werd om er de lopende uitgaven voor het ganse park mee te betalen. Volgens nogal wat bronnen is het onwettelijk een reservefonds voor bepaalde gebouwen te gebruiken om het geheel te financieren. Bovendien plannen IrMi in 2020 vanuit het reservefonds nog uitgaven voor een geschat bedrag van 110.000 euro zoals voor de eindrenovatie van de bergingen. Het is dan ook terecht dat het bestuur van IrMi aan Agem vroeg om bij voorrang het reservefonds terug aan te vullen tot het door de IrMi-eigenaars gespaarde bedrag.
Hoe moet het nu verder?
Uit de balans kunnen we opmaken dat de syndicus in verband met de post ‘wanbetalers’ een maatregel nam door een bedrag van 50.000 euro als oninbaar te boeken. Het gaat dan over dubieuze betalers, namelijk gewezen eigenaars waarbij bijvoorbeeld de nalatenschap geweigerd werd. Dit bedrag werd als kost op de afrekening 2019 opgenomen. Dit betekent dat voor de afrekening 2019 elke eigenaar hiervan een deel diende te betalen. Wat mede verklaart waarom iedere eigenaar bij de afrekening 2019, ontvangen op 12/03/20, moest bijbetalen. Dit geeft wel een bijkomende lichte stijging van de globale inkomsten in 2020.
Met de opvraging van de 2de provisie 2020, ontvangen op 22/05/20, deelt de syndicus mee dat deze gesteund is op het budget 2019. In dit budget was 168.000 euro voorzien voor de grote werken in de gemene delen. Aangezien er in 2020 niet direct nieuwe grote werken gepland zijn, kan een deel van dit budget dienen om te verhelpen aan de huidige onderfinanciering en voor de wederopbouw van het reservefonds IrMi. De syndicus dient in de volgende Algemene Vergadering aan te geven hoe op termijn uitgaven en inkomsten in evenwicht kunnen gebracht worden zonder nog een beroep te moeten doen op het reservefonds IrMi. Wellicht zal niet alleen in 2020 maar ook in de periode 2021-2022 moeten gewerkt worden met dezelfde opvragingen maar zonder de uitvoering van grote werken. Zo kan een extra opvraging van bijvoorbeeld gemiddeld 1.000 euro per eigenaar vermeden worden. Maar dit is ook een mogelijkheid om direct uitgaven en inkomsten op gelijke voet te brengen.
Conclusies
Uit een en ander dienen we enkele bijkomende conclusies te trekken. Zo hebben we stellig de indruk dat er in 2019 geen snelle opvolging was, zowel bij Agem als bij de aangestelde advocaat, voor de wanbetalingen. Agem heeft het bestuur, zelfs na aandringen, onvoldoende hierover geïnformeerd. Door de laatste herinneringen in 2020 door Agem en de advocaat daalde het totaalbedrag ‘wanbetalers’ tot juist onder de 100.000 euro. Dit gebrek aan communicatie gaat ook op voor de financiële toestand in zijn geheel. Zo was zelfs het bestuur in 2019 totaal onwetend dat het reservefonds IrMi als lening werd gebruikt voor de lopende uitgaven. Zowel op gebied van financieel beheer als communicatie kan bij Agem niet gesproken worden van een “voortreffelijk beheer” zoals de syndicus nochtans beweerde in zijn corona-schrijven van 31 maart 2020.
Tenslotte dienen we te concluderen dat het aangewezen is dat het Park in zijn geheel, los van de gebouwen, een werkkapitaal opbouwt voor de gemeenschappelijke delen om bij te springen bij onvoorziene of onverwachte uitgaven. Voor de gebouwen zelf is een reservefonds wel verplicht sinds 1 januari 2019.
We wensen ons niet in de plaats te stellen van de syndicus op gebied van financiële informatie. Maar bij gebrek aan een Algemene Vergadering leek het ons nuttig toch een poging te wagen om wat duiding te geven zij het onder het nodige voorbehoud. Slechts de Commissaris der rekeningen kan de eigenaars objectief en met kennis van zaken informeren over de financiële toestand. Het bestuur drong hierop reeds aan. Maar de lockdown maakte het hem onmogelijk om ter plaatse de boekhouding te analyseren. We kijken er alleszins naar uit.
Robert Vermeersch